좋은 집의 특징

“집을 어떻게 하면 싸게 살 수 있느냐”라는 집 가격과 관련된 질문은 많이 듣는데, “어떤 집이 객관적으로 좋은 집이냐”라는 집을 보는 안목에 관한 질문은 비교적 많지 않습니다. 저희는 여러가지 면에서 두번째 질문이 더 중요하다고 생각합니다.

동네 (Location-Big)

  • 부동산의 3대철칙은 Location, Location, Location이다.
  • 이거 모르는 사람 없는데, 그 의미를 제대로 이해하는 사람들도 별로 없다.
  • 좋은 동네의 콘도가 안 좋은 동네의 단독주택보다 투자성이 더 좋다.
  • 좋은 동네의 오래된 집이 안 좋은 동네의 새 집보다 투자성이 더 좋다.
  • 이런 부분에서 많이들 거꾸로 생각한다.
  • 동네가 좋다 나쁘다 함은 목적과 성향에 따라 다분히 주관적인 측면이 있다.
  • 집 값이 비싸고 가파른 집 값 상승이 기대되는 지역은 상대적으로 렌트비가 약하다. 반대로 집 값 상승에 대한 기대감이 덜한 지역은 집 값 대비해 렌트비가 더 쎄다. 투자 목적에 따라 나한테 좋은 동네와 나쁜 동네가 사람마다 다를 수 있다는 얘기다.
  • 실수요자들에게는 그만큼 더 주관적인 요소가 크게 작용한다.
  • 누가 뭐래도 나한테 맞는 동네가 나한테는 좋은 동네다.
  • 한 동네의 특징은 여러가지 요소들이 복합적으로 작용한다.
  • 여러가지로 분류할수 있겠으나, 가장 대표적인 4가지는 1일, 2환경, 3학군, 4개발 가능성 이라고 할 수 있겠다.
  • 이 중에서 가장 중요한 것은 무었일까? 말할 것도 없이 “일”이다. 아무리 나머지 3가지가 좋아도 일이 없으면 수요가 있을수가 없다.
  • LA 한인타운이 그렇게 환경좋고 학군 좋은 것으로 유명한 Irvine 보다 더 비싸다는 사실은 많은 것을 시사해 준다.

동네에 관해 구체적으로 고려해 볼만한 몇가지 사항을 더 얘기하자면….

  • 아주 세련되고 활기가 넘친다거나, 조용하고 아름답다거나 하는 뚜렷한 개성이 있는 동네가 좋다.
  • 같은 동네 안에서도 보편적으로 더 선호하는 지역이 있다. (Freeway나 큰 길을 사이에 두고 동네 분위기가 많이 달라진다.)
  • 공공시설, 상가, Freeway 등은 “적당히” 떨어져 있는 것이 좋다.
  • 학교, 공원 등은 “적당히” 가까울 수록 좋다.
  • 공장 지대, 공항 등은 멀수록 좋다. (특별한 상황이 아니라면)
  • 아무리 동네가 좋아도, 직장에서 너무 멀면 재고해 보는 것이 좋다.

위치 (Location-Small)

  • 큰 길/철도길등 에서 적당히 떨어져 있는 집이 좋다.
  • 특히 Freeway 바로 옆에 있는 집은 가능한한 피하는 것이 좋다.
  • 그래도 게중에 철도길이 제일 낫다.
  • Cul-De-Sac 이 가장 좋고, T 자 길 앞이 가장 안 좋다.
  • 심한 홍수지대, 지진대에서 가까운 곳, 고압 전선이 가까운 곳등은 피하는 것이 좋다.
  • 남가주에서 전망은 보통 다음의 순서대로 비싸다. Sea/Lake→ Mountain/Park→ City→ Tree→ Street
  • 넓고 삭막한 전망 (공장 지대 등) 보다는 작고 이쁜 전망이 더 낳다.
  • Privacy는 많을 수록 좋지만, 너무 동떨어져 있는 위치는 안 좋다.
  • 옆에 보기 싫게 너무 “튀는” 집이 있으면 좋지 않다.
  • 바로 옆이나 뒤에 고층 건물이나 다단층 콘도 등이 있으면 좋지 않다.
  • 콘도인 경우 Association Fee가 너무 싼 곳은 질이 떨어질 수 있으므로 경계대상이다.
  • 오래된 동네와 새 동네는 각기 장단점이 있으므로 나아게 맞는 선택을 하는 것이 중요하다.

구조 (Floorplan)

  • 중간 가격대의 집들은, 현재는 방 3개 화장실 2.5개가 가장 보편적이다.
  • 옛날 집 중, 화장실이 1개 밖에 없고 추가로 만들기도 어려운 집은 인기가 떨어진다.
  • 안방과 화장실이 붙어있는 Master Bedroom 이 있는 것이 좋다.
  • 방 문을 열었을때, 다른 방안이 보이지 않는 Private한 구조가 좋다.
  • 1500sqft이 넘는 2층 집인경우, 밑에 층에 방과 Full Bathroom을 찾는 사람들이 많다.
  • 중간가의 주택들은 워낙 방들이 크지 않다. 방이 비정상적으로 작은 것이 아니라면 큰 하자가 되지는 않는다.
  • Single은 500-1000sqft, 신혼부부는 700-1200sqft, 한두명의 어린 자녀가 있는 가정은 1000-1500sqft, 큰 자녀가 있는 가정은 1500 이상이 되어야 보편적으로 작다고 느끼지 않는 편이다.
  • Guest을 염두에 둔 Living Room (거실 공간)보다는, 가족들의 일상 생활을 위한 Family Room (보통 Kitchen의 연장선에 있는)을 보통 더 중요하게 생각한다.
  • 부엌은 완전히 트인 구조와, 완전히 가려진 구조 중, 보통 적당히 트인 구조를 선호한다.
  • 손님 접대용 Formal Dining Room은 부엌에서 보이지 않는 것이 원칙이다. (작은 집들은 Formal Dining Room 자체가 없는 집들이 많다.)
  • 이층 집인 경우, Laundry Room이 윗층에 있는 것이 가장 좋다.
  • 작은 집은 괜찮지만, 큰 집에 Fireplace가 없는 것은 단점이 될 수 있다.
  • 작은 집들은 수영장이 오히려 단점이 될 수 있다. 고급 주택들은 수영장이 필수다.
  • 마당은 부엌이나, 거실, 방등과 연결되 내부공간의 연장인 것처럼 느껴지고, 실질적인 생활 공간으로서의 역할을 할 수 있는 구조가 좋다.
  • 대지(Lot)은 무조건 크다고 좋은 것은 아니다. 약 8000sqft 안팎이 가장 무난한 크기다. 10,000이 넘어가면 부담스러워 하는 Buyer들이 많다. 최근에 지은 집들은 5000-6000정도가 대부분이다.
  • 대지(Lot)은 크기보다 모양이 더 중요하다. 서류상 땅은 넓은데, 경사가 있거나 해서 사실상 못쓰는 땅은 무용지물이다. (집을 찾을 때 대지 크기를 기준으로 찾지 않는 이유가 여기에 있다.)
  • 집의 크기와 Parking 공간의 비율이 맞아야 한다.
  • 보편적으로 적당히 밝은 집을 선호한다. 꼭 남향일 필요는 없다. (남가주에서 완전한 남향은 너무 덥기 때문에 오히려 단점으로 보는 바이어들이 많다.)
  • 확 트인 구조와, 아기자기한 구조는 각기 장단점이 있고, 자신에게 맞는 구조를 선택하면 되겠다.
  • 아주 멋있고 기발하든지, 평범하고 편리한 구조가 좋다. 애매하게 특이한 구조는 좋지 않다.
  • 특히 소규모 시공 업체를 통해서 개인적으로 지은 집들이 구조가 이상한 집들이 많다.
  • 크기를 떠나서, 공간 활용이 애매한 구조는 좋지 않다. (예를 들어, 식탁을 놓는 자리도 애매하고, TV를 놓을 자리도 애매하고…)
  • 생활 공간들이 “통로”로 쓰이지 않는 구조가 좋다.
  • 설계를 잘못해서 구조에 큰 결함이 있는 집들이 있다. 그 결함들이 고칠 수 없는 문제들이라면, 싸게 살 수 있어도 피하는 것이 좋다. (예를 들어, 부엌이 지나치게 작다거나, 안방과 화장실이 집의 반대쪽에 위치해 있다거나, 3층으로 된 집의 계단이 일직선으로 만들어져 있다거나, 방은 작은데, 마루는 지나치게 크다거나…)
  • 구체적으로 따져 보지 않아도, 딱 들어갔을 때 “느낌”이 좋은 집들이 있다. 아마 구조가 좋은 집일 확률이 높다.
  • 옛날 집은 단층, 현대 집은 이층 구조가 많다. 각기 장단점이 있다.
  • 주위에 있는 집들에 비해서, 집 크기가 너무 크거나, 너무 작으면, 단점이 될 수 있다.
  • 콘도인 경우, 아랫층, 중간층, 윗층이 각기 장단점들이 있다. 그래도 전망과, 안전문제, 밝음때문에 보편적으로 윗층이 더 비싼 편이다.
  • 콘도인 경우, Balcony가 꼭 있는 것이 좋다.

상태 (Condition)

  • 상태를 점검할때는 꼭 쉽게 고칠 수 있는 문제와 쉽게 고칠 수 없는 문제들로 구분한다.
  • 쉽게 고칠 수 없는 문제들이 많은 집들은 물론 좋은 집이 아니다.
  • Foundation이나 골격 자체에 문제가 있는 집들은 피하는 것이 좋다. (바닥이나 골격이 심하게 경사지고 삐뚤어져 있다거나…, 하지만 오래된 집들의 경우 바닥에 아주 약간의 경사는 흔하다.)
  • 너무 오랫동안 Termite을 안 한 집들은 내부가 많이 손상되었을 가능성이 높다. (Seller가 오랫동안 살았던 집은 한번 의심해 볼만 하다)
  • Mold (곰팡이) 문제가 많은 집은 무조건 피하는 것이 좋다.
  • 오래된 집인 경우, Earthquake Retrofitting, PEX/Copper Plumbing이 되어 있고, Sewer Line 과 지붕, 전기선등이 비교적 새것들이면, 바이어는 많은 돈을 절약 할 수 있다.
  • 방음, 방열이 잘 되어 있고 기능적으로(창문, A/C, Sprinkler, etc.) 문제 없는 집이 좋다.
  • 셀러의 입장에서는 Paint를 새로 하는 것이 유리하다. 바이어의 입장에서는 “겉” 보다는 “안”에 더 관심을 가져야 한다.
  • 집을 고치는 요령이 있는 사람들에게는, 싸게 살 수 있는 상태 안 좋은 집이 좋은 집이다. 집을 고치는 요령도 없고, 시간/관심도 없는 사람들에게는, 제 값 주더라도 잘 고쳐져 있는 집이 좋은 집이다.
  • 특히, 내부가 건실하고, 부엌, 화장실, 바닥, 조경이 잘 되어 있는 집은 시세보다 조금 더 비싸게 주더라도 살만한 값어치가 있다.
  • 하지만 이렇게 완벽한 집들은 많지 않다. 새집이 아닌 이상, 거의 대부분의 집들은 수십가지의 크고 작은 문제점들이 있다. Paint 칠하고, Carpet 깔고, 세는 수도꼭지 갈아끼는 정도는 집 사면서 각오하는 것이 좋다.

마감재 (Finishes)

  • Remodeling 은 아주 특출나게 잘 했거나, 무난하고 평범한 것이 좋다. 너무 독특하거나 구색이 않 맞게 Remodeling한 집은 피하는 것이 좋다.
  • 마감재도 유행을 따른다. 요즘은 Recessed Lighting, Crown Molding, Granite Countertop, Hardwood Floor 등은 기본으로 생각한다.
  • Asbestos 때문에 더 이상 Pop Corn Ceiling은 하지 않는다.
  • 셀러가 장식을 잘 해 놓은 집들은 “정신을 똑바로 차리고” 봐야 한다. 셀러의 물건들이 빠져나간 집을 상상하면서 봐야 한다. 장식에 현혹되, 정작 중요한 것들(구조적인 결함등)을 간과할 수 있기 때문이다.

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